Statuts SCI

Les statuts SCI : l’élément fondateur

Rédaction des statuts SCI

La rédaction des statuts SCI est une étape importante dans la constitution de votre société. CréationSCI.fr vous propose une présentation détaillée pour cette étape cruciale.

L’article 1835 du Code civil dispose que « les statuts doivent être établis par écrit ». A défaut d’un écrit, il ne peut y avoir d’immatriculation et par voie de conséquence, pas de personnalité morale pour votre SCI.

Ce même article présente successivement et en détail l’ensemble des informations qui doivent obligatoirement (ou nous vous le conseillons vivement) figurés dans les statuts :

• la dénomination sociale
• l’objet social
• la durée de la société
• le siège social
• le capital social
• les modalités de fonctionnement de la société (qui régissent les rapports entre les associés, les modalités de désignations du gérant et l’étendue de ses pouvoirs, les règles de majorité pour les votes des résolutions, les modalités d’agrément des nouveaux associés, etc)

1) Choix de la dénomination sociale

Le choix de la dénomination sociale, c’est-à-dire du nom de votre société est libre, cependant cette liberté n’est pas absolue : l’appellation choisie ne doit pas porter préjudice à un tiers.

Pour une SCI, il est fréquent que sa dénomination sociale reprenne l’adresse de son immeuble social. Dans ce cas de figure, vérifiez qu’il n’y ait pas plusieurs SCI dans le même immeuble que le vôtre.

Vous pouvez choisir une appellation de pure fantaisie ou être connue sous une raison sociale : dans ce dernier cas de figure l’appellation de la société doit être composée par le nom des différents associés de la SCI.

2) L’objet social de la société

L’objet social peut être défini comme étant la nature et le domaine de l’activité de l’entreprise.

L’objet social écrit sur les statuts de la société doit être de nature civile, dans le cas contraire (c’est-à-dire de nature commerciale), la responsabilité financière des associés devient solidaire (au lieu d’être limités au prorata de leur participation dans le capital social de la société) et la société sera automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés (l’IS).

De plus, l’activité réelle de la SCI doit également demeurer civile, à défaut, les mêmes conséquences se produiront (responsabilité solidaire des associés et imposition à l’IS).

Par ailleurs, prêtez particulièrement attention à la rédaction de cette partie : il est conseillé de ne pas choisir un objet social trop précis car si vous souhaitez par la suite développer des activités connexes à votre activité initiale, vous seriez dans l’obligation de modifier vos statuts et d’engager des frais supplémentaires pour effectuer les mesures de publicité requises par la loi. En revanche, vous devez également veiller à ne pas inscrire un objet social trop vague, car le juge pourrait l’assimiler à une absence d’objet social.

3) La durée de la société

Les statuts doivent obligatoirement préciser la durée d’existence de votre SCI.

Il n’existe pas de durée d’existence minimale mais il existe en revanche une durée maximale : 99 ans, renouvelable une fois.

Si la durée initialement stipulée sur les statuts de votre SCI ne vous convient plus, sachez que celle-ci peut être modifiée en cours d’activité de votre SCI, soit dans le but de la proroger, soit dans le but de la réduire. Pour cela, les associés doivent se réunir en assemblée générale pour voter cette modification. Si les associés votent la modification de la durée, le gérant doit déposer les nouveaux statuts de la SCI au greffe du Tribunal de commerce.

Attention, si vous souhaitez proroger l’existence de la SCI, vous devez veiller à ce que les associés réunis en assemblée générale votent en ce sens au moins un an avant la date d’expiration de la SCI (celle prévue dans ses statuts), et ce en vertu de l’article 1844-6 du Code civil.

En effet, l’article 1844-6 paragraphe 2 et 3 du Code civil dispose que : « Un an au moins avant la date d’expiration de la société, les associés doivent être consultés à l’effet de décider si la société doit être prorogée ». A défaut, tout associé peut demander au président du tribunal, statuant sur requête, la désignation d’un mandataire de justice chargé de provoquer la consultation prévue ci-dessus ».

De plus, concernant les modalités de la vote par les associés, l’article 1844-6 paragraphe 1 du Code civil dispose que « la prorogation de la société est décidée à l’unanimité des associés, ou, si les statuts le prévoient, à la majorité prévue pour la modification de ceux-ci ».

4) Le siège social

Le siège social de la SCI fait également parti des mentions obligatoires, il s’agit d’une information importante car celle-ci détermine le lieu de l’accomplissement des formalités de publicité requises par la loi (lors de la constitution et de la dissolution de la SCI). De plus, le siège social détermine également les juridictions territorialement compétentes en cas de litige et détermine la nationalité de la société.

En principe, si vous souhaitez modifier le siège social de votre social, les associés doivent se réunir assemblée générale extraordinaire (AGE) pour voter ce transfert de siège social.

Par exemption, les statuts peuvent être rédigés de telle sorte que le gérant a le pouvoir d’effectuer ce transfert à lui seuil, mais à condition que le siège social reste dans le même arrondissement que le lieu d’immatriculation.

5) Le capital social

Pour pouvoir constituer une SCI, les associés doivent réaliser un apport au bénéfice de la société, ces apports contribuent à la formation du capital social de la société et en contrepartie de leurs apports, les associés obtiennent des parts sociales de la société.

L’obligation de réaliser un apport, de partager les bénéfices et les pertes est expressément formulée à l’article 1832 du Code civil, cet article dispose :

« La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter.

(…)

Les associés s’engagent à contribuer aux pertes ».

Dans le cadre d’une creation SCI, il est donc possible d’effectuer trois types d’apport :

> L’apport en industrie

Un apport en industrie s’entend comme étant les connaissances (expériences dans un domaine, connaissances, savoir-faire) et le travail qu’un associé dispose et qu’il entend mettre au service de la SCI.
Les statuts doivent préciser la durée, la rémunération et les modalités de l’apport en industrie.

> L’apport en numéraire

Un apport en numéraire correspond à une somme d’argent déposée sur le compte de la SCI.

> L’apport en nature

Un apport en nature s’entend comme toute sorte de biens corporels (bien immobilier, véhicule) ou incorporels (par exemple une créance).

6) Les modalités de fonctionnement de la société

Les clauses à suivre ne sont pas toutes requises par la loi mais elles sont importantes car elles permettent de fixer par avance les règles qui gouverneront les prises de décision importantes pour la SCI. Par ailleurs, ces règles pourraient permettre de prévenir par avance les éventuelles situations de blocage (en privilégiant le vote à la majorité simple à la place d’un vote à la majorité qualifiée ou à l’unanimité).

CréationSCI.fr vous propose d’envisager les clauses suivantes :

> Le régime de modifications des statuts

A défaut d’une clause statutaire, l’article 1836 du Code civil requiert l’accord unanime des associés pour procéder à la modification d’un statut. Or, la règle de l’unanimité peut être contraignante : un associé isolé aurait alors le pouvoir de bloquer tout le processus de modification des statuts.

> Le régime des décisions collectives

Dans le même esprit que le point précédent, il s’agit d’éviter les situations de blocage à cause d’une minorité d’associés.

Les articles 1852 à 1854 du Code civil disposent en effet que si le régime des décisions collectives n’est pas précisé dans les statuts, la règle de l’unanimité s’applique.

> Imposer la tenue d’une comptabilité

Cela permettrait de retracer plus facilement les entrées et sorties de la SCI à des fins d’informations au bénéfice des associés de la SCI mais également de l’administration fiscale et des partenaires de la SCI (banque par exemple).

> La durée de la gérance du gérant

> Les règles qui gouvernent la désignation, la révocation du gérant de la SCI et l’étendue de ses pouvoirs (articles 1846 à 1851 du Code civil)

En revanche, la mention de la durée de sa gérance est facultative, à défaut, l’article 1846 du Code civil prévoit que « dans le silence des statuts, et s’il n’en a été décidé autrement par les associés lors de la désignation, les gérants sont réputés nommés pour la durée de la société ».

> Les règles qui gouvernent la désignation, la révocation du gérant de la SCI, la durée de sa fonction et l’étendue de ses pouvoirs (articles 1846 à 1851 du Code civil)

La mention de la durée de sa gérance est facultative, à défaut, l’article 1846 du Code civil prévoit que « dans le silence des statuts, et s’il n’en a été décidé autrement par les associés lors de la désignation, les gérants sont réputés nommés pour la durée de la société ».

> Le régime de partage de l’actif de la société

En principe, en vertu de l’article 1844-9 du Code civil, vous pouvez privilégier un associé donné.